｜　そもそも「検査済証」とは？

建築物を新築するときは、一般的に建築確認を受けて工事を行い、完成後に完了検査を受けます。

その完了検査で建築基準関係規定への適合が確認されたときに交付されるのが検査済証です。

つまり、

確認済証
→「これから建てる計画について設計図の法適合確認を受けた」
※工事着工を許されたという証

検査済証
→「完成した建物について設計図の法適合通りに工事が完了し、建築物の法適合検査を受けた」
※完成した建築物の使用を許されたという証

という違いがあります。

そのため、確認済証が残っていても検査済証がないという建物は存在します。

｜　検査済証がない＝違反建築物、ではない

ここは非常に重要です。

検査済証が見つからないと、

「この建物は違法なのでは？」

と思うかもしれません。

しかし、検査済証がないことだけで、現在の建物が直ちに違反建築物だと判断されるわけではありません。

国土交通省も、検査済証の交付を受けていないことのみをもって、直ちに違反建築物として措置が必要になるものではない、と整理しています。

ただし、

「検査済証がない」

ことと、

「建物が法律に適合している」

ことも同じではありません。

そこで、増築や大規模な改修などを計画する場合には、既存建物の状態をあらためて確認する必要が出てきます。

｜　なぜ改修するときに問題になるのか

例えば、既存工場に新しい棟を増築するとします。

新しく増築する部分だけを設計すればよいとは限りません。

その敷地にすでに建っている建物について、

「いつ建てられたのか」
「どのような確認申請が行われたのか」
「建築当時の法令に適合していたのか」
「その後、増築や改変が行われていないか」
などを確認する必要が生じます。

※敷地内に建設されている建築物の全てが審査対象となるためです。

横浜市の建築確認Q&Aでも、検査済証のない既存建築物へ増築する場合には、建築当時の法令への適合を説明できる資料や現場調査による確認が必要とされています。

つまり問題なのは、

「検査済証という紙がないこと」そのものより、現在の建物がどのような経緯で現在の状態になっているのかを説明できるか

ということです。

｜　まず探しておきたい資料

古い工場や事務所を改修するときは、最初に既存資料を集めます。

例えば、

• 確認済証
• 検査済証
• 建築確認申請時の図面
• 構造図
• 構造計算書
• 設備図
• 過去の増築・改修図面
• 建物を建てた当時の資料

などです。

会社に残っていなくても、行政側に建築確認に関する記録が残っている場合があります。

ただし、保存されている資料の種類や取得方法は行政庁や建築年代によって異なるため、個別に確認する必要があります。

特に注意したいのは、現在の建物と昔の図面が一致しているとは限らないことです。

例えば、

昔増築した倉庫が図面にない。
壁を撤去して部屋をつなげている。
庇や設備スペースが増えている。
用途が変わっている。

ということもあります。
※様々な事業所へお邪魔した経験では、非常によくある事例です。

そのため、図面だけでなく現地確認が必要になります。

｜　現況調査によって確認できる場合がある

国土交通省は、既存建築物を増築・改築したり、大規模な修繕・模様替などを行ったりする際の調査方法として、
**「既存建築物の現況調査ガイドライン」**を公表しています。

このガイドラインでは建築士が、

検査済証の交付状況
↓
建築された時期
↓
現地の状態
↓
当時の法令への適合状況

などを調査し、報告書として整理する方法が示されています。

2025年4月からは、それまで存在した「検査済証のない建築物」に特化した旧ガイドラインも、この現況調査ガイドラインへ統合されています。

つまり、既存建物を活用するための制度や調査方法も整備されてきています。

｜　調査をすれば「検査済証が復活する」わけではない

ここも誤解しやすいところです。

現況調査を行ったからといって、

昔の検査済証が新たに発行されるわけではありません。

現況調査の目的は、既存建物の法令への適合状況などを整理し、増築や改修を検討するための資料をつくることです。

旧ガイドラインでも、調査報告書そのものが検査済証とみなされるものではないと明記されていました。

大切なのは「検査済証を取り直す」という考え方ではなく、

これから行う改修計画に必要な既存建物の情報を整理すること

です。

｜　どんな改修でも同じ調査が必要なのか

必ずしもそうではありません。

例えば、

壁紙を張り替える。
照明器具を交換する。
家具を入れ替える。

といった工事と、

工場を増築する。
大規模に構造へ手を入れる。
建物の用途を変更する。

といった工事では、建築基準法上の手続きや調査の必要性が異なります。

建物の規模、構造、用途、工事内容によって判断が変わるため、

まず「どんな改修をしたいのか」を整理してから、必要な調査を決める

ことが重要です。

「検査済証がないから、とりあえず全部調査する」という話でもありません。

｜　中古工場・中古事務所を買うときにも注意したい

検査済証の問題は、自社で所有している古い建物だけではありません。

中古工場や中古事務所を購入するときにも注意が必要です。

例えば、

「価格も立地も良いので、この中古工場を買って改修したい」

と思って契約したあとで、

検査済証がない…
昔の図面がない…
増築履歴が分からない…
希望する用途への変更が難しい…
必要な設備を入れるには大規模な改修が必要…

と分かる可能性があります。

すると、

安く建物を買えたはずなのに、想定外の調査費や改修費が必要になる

ことがあります。

これは、前回の記事「工場・事務所のリノベーション費用は何で決まる？」でお伝えした「見えない改修費」の一つでもあります。

中古物件の場合は、購入してから建築士へ相談するのではなく、

購入前に「この建物で目的の事業ができるのか」を確認する

ことが非常に重要なポイントになります。

｜　「書類がない」だけで建物を諦めない

古い建物を調査していると、
「資料がないから建て替えるしかない」
という話になることがあります。

しかし、必ずしもそこから始める必要はありません。

まず、
既存資料を探す。
行政に残っている記録を確認する。
現地と図面を照合する。
必要であれば現況調査を行う。

その結果を踏まえて、改修、増築、新築を比較する。
という順番があります。

反対に、調査の結果、既存建物を使い続けるために大きな是正や補強が必要になることもあります。

その場合には、新築の方が合理的という判断になるかもしれません。

大切なのは、

検査済証の有無だけで、残す・壊すを決めないことです。

まとめ｜検査済証がないと分かったら、まず建物の履歴を調べる

検査済証がない工場や事務所でも、改修や増築を検討できる可能性があります。

ただし、

• いつ建てられた建物なのか
• 確認申請の記録はあるのか
• 過去に増築や改修をしているか
• 現在の建物と図面が一致しているか
• 今回どのような工事をするのか

を整理する必要があります。

そして必要に応じて、建築士による現況調査や行政・指定確認検査機関との協議を行います。

「検査済証がないから改修できない」と考える前に、まず現在の建物を調べる。

既存建物を活用する第一歩は、そこから始まります。

・ご自身がこれまで事業を継続していくための経営判断として、ハード面の更新を地道に行ってきたケース。
・ご自身が経営のバトンタッチを受け、新たなステップへ踏み出そうとした時に発覚するケース。

など、経緯は様々で、それはご自身の事業を拡大させるための最善策だったと想定されます。
しかし、社員のため、事業継続及び拡大のための投資が違反であったことは珍しくありません。

YADOでは、古い工場や事務所についても、既存資料と現況を確認しながら、改修、増築、新築のどの方法が適しているのかを検討します。

建物を壊すか残すかを決める前に、その建物が持っている可能性を整理することが重要だと考えています。

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今回の記事は、実は非常に理解しにくい内容です。
この記事で全てをお伝えすることは伝える側としても非常に難解なものとなります。

もっと、詳しく聞いてみたい。
もう少し丁寧に教えて欲しい。
事業所内を見てもらいたい。