｜　最初から新築と決める必要はない

事務所や工場が手狭になったり、建物の老朽化が気になったりすると、建て替えや移転を考え始めます。

しかし、建物に関する問題が出てきたからといって、必ずしも新築が最適とは限りません。

選択肢には、主に次のようなものがあります。

• 所有する土地に新築する
• 土地を購入して新築する
• 賃貸物件へ移転する
• 中古建物を購入して改修する
• 現在の建物を改修する
• 現在の建物を増築する
• 運用方法やレイアウトだけを見直す

大切なのは、建物をどうするかではなく、会社が実現したいことに対して、どの方法が適しているかを考えることです。

◆判断基準1　何年先まで使うのか

最初に考えたいのは、その場所を何年間使用する予定なのかという点です。

今後の事業規模や人員数がまだ見通せない場合、長期的な建築投資が負担になる可能性があります。そのようなときは、まず賃貸物件を利用し、事業の成長を確認してから新築を検討する方法もあります。

一方で、現在地で長期間事業を続ける方針が明確であれば、新築や既存建物への投資を検討しやすくなります。
現在必要な広さだけではなく、5年後、10年後の事業をどこまで想定できるかが重要です。

◆判断基準2　事業に必要な特殊性はあるか

一般的な事務所であれば、賃貸物件でも対応できることがあります。
しかし、工場、整備工場、研究施設、食品加工施設などでは、事業に合わせた設備や動線が必要です。

例えば、次のような条件があります。

• 大型機械や特殊設備を設置する
• 車両や材料の搬入経路が必要
• 大きな電力や給排水設備を使用する
• 音、振動、臭気への対応が必要
• 将来の設備更新や増設を予定している

事業固有の条件が多いほど、既存物件では対応が難しくなり、新築や大規模改修が適している可能性が高くなります。

反対に、建物に求める特殊性が少なければ、賃貸という選択肢も有効です。

◆判断基準3　初期費用だけで比較していないか

新築、賃貸、改修を比較するとき、最初に必要な金額だけを見てしまいがちです。
しかし、建物にかかる費用は、初期投資だけではありません。

｜新築の場合

土地取得費、建築工事費、設計料、外構費、各種調査費などが必要です。

初期投資は大きくなりますが、事業に合わせた建物を計画でき、長期間使用できる可能性があります。

｜賃貸の場合

初期費用を抑えやすく、事業の変化に応じて移転しやすいことが利点です。

一方で、賃料を継続して支払う必要があり、改修できる範囲にも制限があります。

｜改修の場合

既存建物を活用できれば、新築より投資を抑えられることがあります。

ただし、建物の状態によっては、耐震、断熱、設備更新などに想定以上の費用がかかる場合があります。

初期費用だけでなく、維持管理費、賃料、修繕費、光熱費、将来の再投資まで含めて比較することが大切です。

◆判断基準4　事業をいつ始めたいのか

建物を使用したい時期も、選択肢を決める大切な条件です。
新築では、土地の調査、設計、行政協議、施工など、実は想像以上に地味に時間がかかります。

一方、条件に合う賃貸物件が見つかれば、比較的早く事業を始められる可能性があります。
既存建物の改修も、工事内容によっては新築より短期間で完成できますが、建物調査の結果によって計画が変わることがあります。

新規事業の開始時期や設備の導入時期から逆算し、選択肢ごとのスケジュールを比較する必要があります。

◆判断基準5　現在の建物に改善の余地があるか

現在の建物が使いにくいからといって、建物自体が使えないとは限りません。
問題の原因が、レイアウトや運用方法にある場合もあります。

• 部門の配置を変える
• 収納場所をまとめる
• 人と物の動線を分ける
• 使用頻度の低い部屋を別の用途に変える
• 一部だけを増築する

こうした工夫で、建物を継続して使える場合があります。
新築や移転を考える前に、現在の建物をどこまで活用できるかを調査することも重要です。

事業をスタートさせた当時から、少しずつ事業内容が進化するケースがあります。
その事業内容の進化に、ハコが建設当初のままでは、事業拡大の足枷になることも・・・

選択肢を同じ条件で比較する

建てる、借りる、改修するという選択肢を比較する際には、それぞれ別々に検討するのではなく、同じ条件を並べて確認します。

比較したい主な項目は、次のとおりです。

• 初期投資額
• 毎月または毎年発生する費用
• 事業開始までの期間
• 必要な機能を実現できるか
• 将来の人員増加や設備更新への対応
• 移転や売却のしやすさ
• 事業を止める期間
• 建物が企業イメージに与える影響

複数案について、簡単なプランと概算事業費を作成すると、言葉だけでは分からなかった違いが見えてきます。

｜　まとめ

新築、賃貸、改修のどれが優れているかは、会社によって異なります。

・長く使用することを前提に、事業独自の機能を求めるのであれば、新築が適しているかもしれません。
・事業の将来がまだ不確定で、早く拠点を確保したいのであれば、賃貸が有効な場合もあります。
・現在の建物に活用できる部分が残っていれば、改修や増築によって投資を抑えられる可能性もあります。

大切なのは、最初から方法を決めることではありません。

会社が実現したい未来を整理し、複数の選択肢を同じ条件で比較することです。

YADOでは、新築を前提とせず、賃貸、改修、増築、移転を含めた初期計画と概算事業費を整理し、経営者が判断するための材料をつくります。

建物を選ぶ前に、会社にとって適切な方法を選ぶ。
それが、良いプロジェクトをつくる次のステップです。

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